광주 서구 풍암동 중앙공원 1지구 민간공원 특례사업지구에서 터파기 등 아파트 건설 기초 공사가 진행되고 있다. 

‘도시공원일몰제’는 공원 내 개인 소유의 땅을 지자체가 도시공원 지역으로 지정한 지 20년이 지나도 공원 조성을 하지 않으면, 토지 소유자의 재산권 보호를 위해 공원 지정을 해제하는 것이 골자다.

지난 1999년 헌법재판소가 ‘도시계획법 4조’에 대해 헌법불합치 결정을 내리면서 2020년 6월 30일까지만 도시공원으로 사용할 수 있었다.

지정이 해제된 공원은 지자체가 매입해 공원을 조성해야 하지만, 수백만 평에 달하는 땅을 공원으로 조성하려면 수조원 이상의 막대한 예산이 필요하다. 이에 재정 부담을 느낀 지자체는 공원 일부를 민간기업이 아파트 등으로 개발하게 하고, 나머지를 기부해 공원으로 조성하는 방식을 택했다. 이것이 바로 민간공원 특례사업이다.

광주시는 지난 2017년부터 부족한 공원녹지 공간 확보와 기후변화에 따른 열섬현상 최소화, 난개발 방지 등을 목적으로 민간공원 특례사업에 나섰다. 도시공원일몰제로 민간공원 특례사업 적용대상은 마륵, 수랑, 송암, 봉산, 중앙, 중외, 일곡, 운암산, 신용 등 9개 도시공원이다. 중앙공원이 1, 2지구로 나뉘어져 총 10개 사업이 추진 중이다.

타 지자체에 비해 발빠르게 민간공원 사업에 뛰어든 광주시의 시작은 좋았다. 사업 초기 아파트 등이 들어설 비공원면적을 전국 평균인 19.2% 보다 한참 못 미치는 9.6%로 제한하는 등의 성과를 내면서 민간공원 특례사업의 모범사례로 평가받기도 했다.

순항하는 듯 했던 광주 민간공원 특례사업은 ‘중앙공원 1지구’를 둘러싼 잡음으로 제동이 걸렸다. 10개 민간공원 특례사업지구 중 유독 중앙공원1지구를 둘러싼 논란이 수년째 끊이지 않고 있다. 사업 시행사 주주 간 내분과 시공사 변경, 공모지침 위반 논란, 분양방식 전환, 공동사업자인 광주시의 역할 미비 등이 원인이다.

중앙공원 1지구는 지난 2020년 1월 ‘빛고을중앙공원개발주식회사(이하 빛고을SPC)’라는 특수목적법인이 설립되면서 본격 추진됐다. 당시 빛고을SPC 지분은 주간사 자격과 시공사로 한양이 30%, 지역사로 우빈산업이 25%, 케이앤지스틸이 24%, 금융회사로 파크엠이 21%를 갖고 있었다.

국토부가 고분양가 관리지역(2019~2020년)으로 중앙공원 1지구는 분양가 상한선 규제 대상이 됐다. 갈등은 여기서 출발했다. 한양은 평당 1600만원 선분양을 주장했고, 우빈 측은 1900만원대 후분양을 내세웠다. 싸움은 우빈이 이겼다.

우빈은 2021년 4월 콜옵션(우선매수청구권)을 행사해 자기 지분 25%와 케이엔지스틸의 지분 24%, 파크엠이 가진 21% 지분을 이용해 상법상 과점 주주가 가진 권한을 활용해 롯데건설을 시공사로 참여토록 했고 한양측이 선임한 SPC의 대표이사를 해임했다.

중앙공원 1지구 시공사가 한양에서 롯데로 바뀌면서 분양방식도 바뀌었다. 1600만원대 선분양이었던 초기 계획은 사라지고 1900만원대 후분양(안)을 빛고을 SPC가 제안했다. 당시 도시계획심의위원회가 분양가 변경안이 최초 부결했음에도 재추진되면서 통과됐다.

시공사 지위를 잃은 한양은 법적 소송에 나섰고 광주시의 특혜 의혹을 제기하며 강력 반발하고 있다.

해당 사업은 지난해 10월 중요한 전환점을 맞았다. 우빈 측이 시공사로 선정한 롯데건설이 근질권(담보물에 대한 권리)을 행사하면서 우빈의 지분(우빈 25%, 케이앤지스틸 24%) 49%를 인수해 최대 주주로 올라선 것. 결국 중앙공원 1지구 사업은 지역기업 참여가 전무한 대기업 건설사 주도 사업으로 바뀌었다. 여기에 롯데건설은 지난해 9월25일 사업자금 대출을 받으면서 6개월 이내에 분양공고를 하기로 약정서에 명시했다. 공동사업자인 광주시와 아무 상의 없이 선분양 전환을 염두에 둔 것이라는 비판이 제기됐다.

중앙공원 1지구를 둘러싼 논란은 크게 3가지다. 첫째, 막대한 사업 이익이 보장되는 광주 최대 규모 노른자위 땅 개발에 사실상 지역업체 참여가 배제됐다는 점이다. 둘째, 민간사업자 내부 갈등이 불거진 가운데 주식 소유권 변경을 둘러싼 공모 지침 위반, 특정업체에 대한 특혜 의혹이 제기된 상황에서 광주시가 적극적인 중재자 역할을 방관했다는 점이다. 셋째, 당초 선분양에서 후분양으로 전환되면서 용적율 확대 등의 사업계획 변경 혜택을 준 상황에서 또 다시 선분양 전환이 시되되면서 과도한 특혜라는 지적이 나오고 있다. 총사업비 증가와 분양가 상승에 따른 부담은 고스란히 광주시민이 떠안아야 한다.

광주지역 시민단체 관계자는 “중앙공원 1지구 사업이 지연되면서 분양가만 치솟았다. 저 아파트에 광주시민들이 몇 명이나 살겠나? 중앙자본이 잠식할 것이 불을 보듯 뻔하다. 투기가 되는 것이다”면서 “민간사업자끼리 싸우는 거야 알아서 할 일이지만, 공동사업자이자 관리감독기관인 광주시가 해야할 일은 명확하지 않나. 원칙대로 하는 것이다. 광역시가 사업자들에게 휘둘리는 것 자체가 지역민들을 실망시키는 일”이라고 말했다.